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土地を売却せずに有効活用する方法

2018.09.26

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相続などで自分が使わないような土地や住宅を相続してしまった場合、そのまま何も活用しないのでは、ただ固定資産税が毎年課税されるだけです。所持しているだけでは、資産ではなく、事実上の負債になってしまうでしょう。そこで、自宅以外に所有している土地や建物の活用法にはどのようなパターンが考えられるか、その例をお伝えします。

賃貸物件として活用する

戸建住宅や集合住宅を相続した場合、そのまま賃貸物件として活用することで収益が得られます。戸建を相続した場合でも、ファミリー向け物件として貸し出せば、毎月まとまった収益が得られるでしょう。戸建はファミリー向け物件として活用しやすく、また数年など短期間での退去が少ないメリットがあります。
アパートやマンションを相続した場合は、それまで使っていなかった物件でリフォームやリノベーションを施し、物件の魅力を再生することで十分な収益を確保できるでしょう。
また、最近では住宅の中に個室と共用スペースを設けたシェアハウスが、新しい賃貸物件として人気があります。戸建としてファミリーに貸し出すのが難しい場合でも、シェアハウスをリノベーションして貸し出せば、戸建賃貸物件よりも高い収益を生み出します。
ただし、賃貸物件も需要のあるエリアとそうではないエリアがあります。東京都内やその周辺のエリアであれば、現在も人口が増加しているため単身者世帯向け、ファミリー世帯のどちらでも賃貸物件として活用できます。
居住用物件であれば、住居用不動産として固定資産税の軽減措置を受けられます。また、賃貸物件として運営すれば、資産として相続税の評価額も低くなります。将来的に子供や孫などに財産を残したいときも、ただ単に不動産として残しておくよりも賃貸物件として活用し、その物件と土地を相続させれば相続税の節税につながるのです。
しかし、東北地方や中国地方などの人口が減少しているエリアで賃貸物件として貸し出すことは、なかなか難しいかもしれません。物件があるエリアの特性を見定めて活用法を考えていきましょう。
また、居住用不動産にかかる固定資産税の軽減措置ですが、放置しているだけですと空き家法によって優遇措置が停止されることがあります。できるだけ活用していきましょう。

高齢者向け住宅として活用する

最近の賃貸物件の中で需要が生まれているのが、高齢者向けの住宅です。日本人の寿命が延びたことにより、人口に占める高齢者の割合が増えているだけではなく、未婚化や晩婚化によって今後、さらに高齢単身者が増える可能性があります。
そういった高齢者が健やかな生活を送るために求められる住宅が、いわゆるサービス付き住宅です。サービス付き住宅の建築や改装を行うときは、自治体の補助金制度などが便利です。補助金を活用すれば経費節約の傍ら、利益を見込める賃貸物件を手に入れられるでしょう。
サラリーマンが片手間に不動産物件やサービス付き住宅を運営することは難しいのですが、そういった施設を運営している業者に管理費などを支払い、業務委託するケースも多いです。

スタジオやカフェなどの用途で使う

自分である程度時間を捻出できる人は、相続した空き家や不動産を活用してスタジオやカフェなどの店舗事業を始めてみても良いでしょう。
空き家を利用したカフェなどの中には、リノベーションを施してレトロモダン的な雰囲気に仕立て、人気を集めている店も多いです。定年退職後に夫婦で何か仕事を始める、もしくは夫婦のどちらかが比較的自由な時間が多いので何か事業を始める時も、飲食店は比較的始めやすい事業の一つと言えます。
また、最近は撮影スポットして空き家や空き地、山野などを活用するケースも増えています。インスタグラムの流行により、魅力的な撮影スポットを求める若い女性が増えています。また、コスプレイヤーなどは独特な雰囲気を持った住宅内を、撮影スタジオとして必要としていることが多いのです。都心に限らず、地方の豊かな自然を活かした撮影スタジオやスポットは人気があります。
始めるまでの手間はかかりますが、一度軌道に乗ってしまえば安定した収益を見込めます。特に、スタジオとして場所を提供するだけですので定期的な管理業務が発生せず、空き家の活用法として非常に向いていると言えるでしょう。

駐車場や資材置場として貸し出す

建物がなくて土地のみの場合、特に初期投資なしに収益を上げたいのであれば、活用法として駐車場や資材置き場として貸し出すことを考えましょう。
付近に製造業などの業者があれば、製造に必要な資材を置く空き地を探していることが多いです。そういった会社に電話して「空き地がありますが、いかがでしょうか」などとセールスをしてみましょう。
駐車場は立地で需要と収益性が大きく変化します。駅近くであれば確実な需要が見込めますが、駅から10分も離れてしまうと車を停めるメリットがありません。付近の住人や会社が利用する程度の需要しかないでしょう。
また、駐車場を始めるにあたっても二つのケースが考えられます。 時間貸しで貸すのか、それとも月極で貸すのかです。月極で貸し出すほうが収益は安定しますが、時間貸しの方では稼働率が上がれば収入が増えやすいです。
また、時間貸しの場合、パーキングメーターなどの設備が必要になりますので、初期費用がある程度必要です。運営に手間をかけたくない場合は、パーキング業者などに土地だけを貸し出すというのも一つの手です。駐車場の付近に集客力の高いスタジアムなどの施設があれば、時間貸し駐車場の需要は非常に高くなります。

コンテナルームとして貸し出す

最近人気のある活用法の一つが、コンテナルームです。都心にあるマンションなど、住宅内に倉庫の余裕がないマンションに住んでいる人にとっては、アウトドアグッズや季節用品などかさばる趣味の品を自宅に置いておくは難しいです。
そこで国道沿いなど、ある程度車でのアクセス性が良く、広い敷地を確保しやすい場所に土地を持っている人は、コンテナルームを設置して倉庫として貸し出すことを考えてみましょう。
ある程度の初期費用がかかりますが、コンテナルームは一度貸し出せば長く借りてくれることが多いため、収益は安定します。ただし気をつけなければいけないポイントとして、コンテナルームの設置には建築基準法などの規制を受けますが、あくまでもコンテナであり住宅ではないため固定資産税の優遇措置は受けられません。
そのため駐車場などと同じく、固定資産税の金額が、集合住宅などを運営する時よりもかなり高くなってしまいます。
日本のコンテナルーム市場は欧米などと比べるとまだまだ小さいと言われており、これからも市場が拡大していく可能性が高いです。またコンテナルームは駅近など立地の良さはそれほど求められません。利用する人も数ヶ月に一回など頻繁に行くわけではないからです。それよりもスペースが十分確保でき、コストパフォーマンスの良いコンテナルームが人気が高くなっています。土地代が高い場所でなくても、運営して需要があるということは住居用物件などとは別の特性を持っていると言えるでしょう。
駅から離れた場所にまとまった土地を抱え、なおかつ運用に困っているのであれば、コンテナルームの運営を検討してみるといいかもしれません。駅前物件の活用法としては、小スペースで運営するレンタル倉庫も最近では需要が高まっています。マンションの地下室などを余らせている場合には、手軽に預けて、引き出せる倉庫を検討してみるのも良いでしょう。

太陽光発電装置を設置する

数十坪程度の空き地ではなく、本当に山レベルで相続した土地を持つ人が検討する価値があるのが、太陽光発電装置の設置です。太陽光発電装置を設置すれば、国への売電収入が見込めるため、10年20年といった一定期間、確実な収入源となるのが一番の大きなメリットです。
ただし、国による買取価格は年々下落傾向にあり、2012年と2018年度を比較すると2018年は半値以下になっています。一方で、太陽光発電業者の数が増えているため、設備の設置コストは安くなっています。そのため、収益性に関してはそれほど大きな変化がありません。
ただし、土砂災害や天候不順などによるリスクが存在し、エリアによっては十分な日照が得られず、思ったような発電量を確保できないこともあります。
業者によって設置コストの差も大きく上下します。自分の土地の年間日照時間と想定される災害リスクを鑑み、その上で太陽光発電装置の設置を検討しましょう。

定期借地用地として貸す出す

空き家や不動産はあるが運営に全く手をかけたくない人であれば、定期借地用地として店舗運営会社や医療法人などに貸し出すというのも一つの手です。
コンビニエンスストアや賃貸物件を運営する事業者、医療施設を運営する法人に定期借地用地幼稚として貸し出すことで。ほぼ不労所得に近い形で収益が得られます。
自らそれらの物件を運営するよりも収入は減りますが、何もせずに収益が入ってくる点は、サラリーマンなど本業がある人にとっては大変大きなメリットでしょう。

まとめ

利用していない土地活用の手段にも様々なものがあります。事業として取り組んでいくのであれば手間はかかりますが、大きな収益を生み出すことも不可能ではありません本当に不労所得の形で安定収入が欲しいのであれば、事業を運営している会社に土地ごと貸し出す、運営している事業を完全に委託することによって実現は可能です。
ただし、土地の収益性は需要と供給の関係で刻々と変化します。需要のない場所に土地を持っていても固定資産税がかかるだけですので、処分を検討した方が良い時もあります。まずは、どのような土地活用法があり、どの程度の収益が得られるのか、専門の業者などに相談してみると良いでしょう。