まちづくりコーポレーション

PAGE TOP

読み物

居抜きで店舗を売却・解約するメリット

2018.09.20

読み物

飲食店や美容室などを運営しているが、満足な売上や利益が出ない。そんな時、断腸の思いで店をたたむ選択をしなければいけない時もあります。しかし、賃貸で店舗用物件を借りていた場合、契約解除の際に原状回復義務が伴います。つまり、借りる直前の状態に戻して契約を解除しなければいけません。
そのような原状回復に関わる工事を行うと、多額の費用に加え、解体工事中も契約を続ける必要があるなど、借主にとって様々なデメリットがあります。また、自己所有物件だったとしても、売却額から原状回復工事のための費用を捻出することに変わりはありません。
そんな時に検討したいのは、居抜き物件としての譲渡です。では、具体的に店舗を居抜き物件として売却や譲渡することで、どのようなメリットがあるのでしょうか。

居抜き物件であれば、スピーディーな売却が可能

居抜き物件とは店舗内の設備、いわゆる造作をそのままにしておき、店を開業したいという人に造作と一緒に物件を売却することを指します。
一般的に飲食店を開業するのであれば、厨房内の調理器具、冷蔵庫などの貯蔵機能を持つ設備、そしてテーブルや椅子などの備品が必要です。賃貸店舗契約の解除、もしくは物件を売却する時には、これらの設備を全て処分して売却しなければいけません。
しかし、居抜きの場合は、それらの備品を店舗に残した状態で次に購入する人、もしくは契約する人に物件と一緒に明け渡します。
居抜き物件は譲渡するあなた側、そして新しく店舗を始めたい側の両方に、メリットがあるのです。

居抜き物件を売る側のメリット

 居抜き物件を売る側の大きなメリットは、設備や備品を処分するための費用や手間が省ける点です。
厨房設備などは購入費も高額ですが、処分費用も同様です。大型の設備一つを処分するのに、場合によっては10万円もかかることがあります。
 店を畳む時は、経済的に余裕のない状態であることが多いでしょう。そんな時、生産性のないことに費用をかけるのは大変無駄なことで、かつ経済的にも負担がかかります。しかし、居抜き物件として新しい借り主に受け渡せば、それらを処分する必要がなく、場合によっては買い取ってもらえることもあります。居抜き物件としての譲渡や売却には、上記のようなメリットが考えられます。
 そして、居抜き物件は受け渡しも大変スムーズに進みます。仮に賃貸で物件を借りていた場合、閉店後の原状回復工事を終えるまで、工事業者の都合などで一ヶ月ほど店舗を余分に借りなければいけないこともあります。店舗を経営していないにもかかわらず、家賃の支払いだけが続くのでは経済的にも、また精神的にも大きな負担となります。
 しかし、居抜き物件として譲渡するのであれば工事の必要がなく、そのまま受け渡せます。そのため、無駄に物件を借り続ける期間がより短くなり、余計な家賃を払わなくて済みます。このあたりも大きな金銭的メリットだと言えるでしょう。

居抜き物件を購入する側のメリット

 居抜き物件を購入、もしくは借りる側にとっても、金銭的、時間的メリットには大きなものがあります。厨房などの設備類を中古で購入できますので、新品を購入するよりも開店にかける費用を大きく削減できます。もちろん設備自体は中古ですので、機能が古かったり、故障したりする可能性はありますが、その点を勘案した交渉次第では大幅な値引きが期待できるでしょう。
 また、時間的なメリットも大変大きいです。居抜き物件の反対に、造作をすべて取り払った物件のことをスケルトン物件と言います。このスケルトン物件を借り受けるか、購入して工事を入れると、外観や内装などのデザインにかかる時間や施工業者を選ぶ時間、そして工事期間などを合わせ、開店までに数ヶ月かかってしまうことも珍しくありません。もちろん物件を借り受けていれば、その間も家賃は発生します。
 しかし、居抜き物件を借り受ければ、デザインを一部変更するだけで新しい店舗に見せることが出来ますし、備品の入れ替えもわずかで済むでしょう。
 そのため、開店準備にかかる時間を大きく短縮できるのです。その空いた時間を有効活用して店のプロモーションや人員教育を実施しましょう。

次に入る店舗を見つけることで、解約までの無駄な出費を省ける

 また、賃貸契約した飲食店などを居抜き物件として売却する場合、賃貸契約解除までの出費を省けるメリットもあります。
 一般的に事業用店舗として借りていた物件の契約を解除する場合、3ヶ月や半年前に通告しなければいけません。賃貸契約解除の時点でおそらく、店の経営はうまくいっておらず、経営を続けても赤字の見込みが強いでしょう。
 そのような状態で3ヶ月や半年間も経営を続けるのは、利益的に大変厳しいものがありますし、何よりもモチベーション自体大きく低下します。しかし、居抜き物件として借り主を探すのであれば、スケルトン物件よりも比較的早く見つかるでしょう。
 そして、オーナーに解約を告げる時も、「次に入りたい人がいるので、すぐに契約を解除してくれないか」と交渉できます。
契約解除の事前通告でオーナーが、「3ヶ月前や半年前までに行うこと」などと取り決めるのには理由があります。店舗をスケルトン状態にして新しい借主が見つかるまでに、何ヶ月も期間がかかることが多いからです。その間の賃料収入がなくなることを嫌い、余裕が持てるように事前契約解除のルールを賃貸契約時に当てはめるのです。
 しかし、最初から次の借り主が決まっていれば、オーナーとしても賃料収入が失われる期間がほぼ無く、すぐに契約解除してくれることもあります。
 自分は速やかに居抜き物件を新しい入居者に受け渡すことで、無駄な契約期間を短縮することができるのです。

専門に買い取りや後に入る借り主を探す業者もいる

 それでも人口が減少する地域や景気の良くない地域では、新しく飲食店を始める事業者がなかなか見つからないこともあるでしょう。そんな時は居抜き物件を専門に買い取ってくれる不動産会社や賃貸であれば、後に入るテナントを探してくれる業者の利用を検討しましょう。
 こういった居抜き物件専門の不動産会社は、店舗経営を始めたいお客を抱えていますし、引き渡し後の居抜き物件の魅力的な内装や設備を施すノウハウを蓄積しています。
自分で居抜き物件を譲渡する、あるいは売却することにより収入は減ってしまいますが、とてもスピーディーに交渉を進められます。交渉がきちんと成立すれば、数週間で居抜き物件を現金化したり、契約解除を進めることも可能でしょう。
 少しでも良い条件で売却しようと借り主探しに手間取っていると、それまでに費やした時間は無駄になってしまいます。それよりも、スピーディーに買取してくれる不動産会社に居抜き物件を売却してみましょう。そうすれば、現金を手にして新しい事業を始められます。体制の立て直しを図るため、こういった対策も時には必要になってくるでしょう。

.居抜き設備の分、価格を上乗せして売却できる

また、居抜き物件を売却する時は、残っている設備や機材、備品の価格を上乗せして物件を売却することも可能です。大手ファミリーレストランチェーン店の中にも、自分たちの開店費用を削減するために居抜き物件オンリーで物件を探し、新規店舗の開拓を行っている会社もあります。こういった会社が見つかれば、売却時に設備代を上乗せする分、スケルトン物件よりも高値で売ることができるでしょう。

居抜き物件を扱う事例はこちら