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ロードサイドテナントの選定方法

2017.05.12

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ロードサイド店舗としての活用を考えたときに、テナントの選定は重要なポイントです。
ここでは6つのポイントに絞ってご紹介していきます。

1: 賃料や利回りだけで選ばない
2: 時代のニーズに合ったテナントを選ぶ
3: 近隣のニーズを把握する
4: 店舗の配置を重視する
5: テナントの財務諸表を分析する
6: 借入をなくす

1: 賃料や利回りだけで選ばない

ロードサイド店舗として有効活用をする際、賃料が高く利回りが高いものを選ぶかたもいらっしゃいますが、
最も重要なのは契約期間を条件通り全うできるかです。
利回りや賃料はテナントの経営状況に依存するため、中途解約のリスク回避策を考えておくことはもちろん、
継続率が最も高く、賃料や初期投資全てのバランスが良いものを選定する必要があります。
経営状況が悪いと賃料の引き下げトラブル、最悪の場合中途撤退という憂き目に合う可能性もあります。

2: 時代のニーズに合ったテナントを選ぶ

これはロードサイド店舗に限らず賃貸事業全般の注意点ですが、借主の事業等は時代のトレンドにどうしても左右されるものです。
特にテナント賃貸事業においては時代のニーズという影響が大きいため、注意が必要です。
時代に合う事業なのか、事業計画に無理のある事業かを判断するのは非常に難しいですが、
最終判断はオーナー様自身が行うものですので、できるだけ情報を集めて多面的な分析を行いましょう。

3: 近隣のニーズを把握する

ロードサイド店舗の場合には駅前店舗に比べて大型店が多く、最近では似た業態が多いのが特長です。
そのため近隣のロードサイド店舗と差別化を図る事も、成功するための重要な戦略となってきます。
弊社では近隣店舗の売上情報を入手し、提案の際には生存率の高いものを推奨しておりますが、
強力なライバル店があったり、同業他社が多く存在する場合には、競合店に勝てる店になるかどうか、という判断が重要です。
また近隣のお客様が望むものや、街の価値を上げる活用が出来れば、安心して賃貸できる可能性が高くなります。

4: 店舗の配置を重視する

ロードサイド店舗の場合には駐車場が必要となりますが、無理をした建物の配置プランによって早期撤退につながっているケースを良く見かけます。ここで言う無理をした配置とは、駐車場の台数を増やしたために導線が悪くなるケースや、駐車場の出入り口が狭くなったり対面になったりすると煩わしさからお客様の入りが悪くなることもあります。
また、ロードサイド店舗でのお店に入りやすいかどうかの判断は、面する道路を走る車の速さと間口に大きく関係しており、
一般的には時速と同じ間口(時速40キロなら40m)が必要とされます。
また店舗の配置にも注意が必要です。駅前店舗と違い、建物自体が看板効果を発揮するのがロードサイド店舗の特長です。
建物や看板を上手に見せつつ、車が出入りしやすい工夫をすることが重要です。

5: テナントの財務諸表を分析する

賃貸候補のロードサイドテナントが決まったら、その会社の財務諸表を分析してみる事です。
財務内容から企業全体の現状が見えてきますので、分析を丁寧に行い、テナント選定の判断材料にしましょう。
外部の意見を判断材料にすることも大切です。

6: 借入をなくす

ロードサイド事業の失敗リスクを減らすためにはオーナー様の借入をとにかく無くすことです。
リースバック方式(建設協力金方式)ではテナントからの建設協力金で建築する事することとなりますが、
中途解約時にはテナントがオーナー様に預けた建設協力金(保証金)は放棄されます。
放棄された建設協力金の1/2が一時所得にはなりますが、返済の必要はなくなるので、次のロードサイド事業を考える余裕があります。