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賃貸経営の収支を計る時には何を見る?

2019.08.18

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不動産投資において、賃貸物件経営の収支を計算することは大変に重要です。特に副業ではなく、自分のメインの事業として取り組む場合は、賃貸物件の経営できちんと利益を出さなくてはいけません。利益を出すためには、何となく数字を数えているのではなく、明確に収入と支出の数字を把握し、最終的な収益をできるだけ増やせるように取り組む必要があります。
また収支を測ることは、税金を支払うときにも必要です。賃貸経営を行う以上、収支を見ることは欠かせません。
そこで賃貸経営を行う中で、収支を測るためにどのようなポイントを押さえておくべきなのかをここではお伝えしていきます。

1.まずは収入に何があるのかを知る

収支を測るためには、当然ながら収入と支出のそれぞれの内訳を知っておく必要があります。まず収入にはどのようなものがあるのでしょうか。

賃貸物件系のメインの収入は、家賃収入になってきます。家賃収入がすべての部屋で12ヶ月間稼働した場合、どれぐらいの収入になるのかをまず計算してみましょう。部屋によっても家賃は多少異なることがありますし、全く同じ部屋でも、契約したタイミングで家賃が違うことがあります。
家賃収入以外の収入には、賃貸契約時の礼金があります。また賃貸物件では、名目上管理費などを徴収する場合が多いですが、この管理費も収入だと言えます。
一方で積立修繕金や敷金など、入居者から一時的に預かり、日常の修繕や大規模修繕などに使う必要に費用は、収入ではないものとして扱っておく必要があります。
家賃収入以外でしたら、例えば看板などを設置していればその広告費が収入に入ります。その他には屋上に太陽光発電装置を設置してれば、発電した電力を売却した時の収入も考えておくと良いでしょう。

2.収入だけではなく、支出もしっかりと計算する

収入をしっかりと把握しておくことは大変重要ですが、それと同等の重要性を持つのが不動産物件運営における支出の計算です。収入はほとんどが家賃収入なので、おおよその金額は計算できますし、そう毎年大きく変わることはありません。
しかし支出の場合、毎年大きく変わってくる要素が強いので、より綿密にどのような支出が発生するのか、そしてその金額がどの程度になのかを知っておく必要があります。

2-1.税金関係

支出を大きく分けていくと、税金関係の費用、管理費や修繕関係の費用、そして不動産会社に支払う費用に分類されます。
税金は必ずしも支出になるとは限らず、例えば不動産物件運営に置いて、収支が赤字だった時は住民税や固定資産税からお金が返ってくることがあります。そのためサラリーマンの副業として、不動産物件運営は向いているとよく言われるのです。
ただし不動産物件運営を自分の本業として取り組むのであれば、やはり単体で黒字を出さなくてはいけません。
不動産物件を所有しているだけで必ず発生する税金としては、固定資産税及び都市計画性があります。これは経費として計上することができます。
また不動産物件を運営し、黒字が出た時その利益に対して課せられるのが、所得税と住民税です。こちらは累進課税になっており、収入が増えれば増えるほど税率が上がっていきます。こちらも経費として計上することができます。
不動産を購入した時に発生する税金が登録免許税と不動産取得税です。物件の評価額によってこれらの税金の金額が変わってきますが、高額になればなるほど金額自体は上がっていきます。税率自体は変わりません。ただし物件の種類によって、軽減措置などがあります。
特に登録免許税と不動産取得税は高額な税金になので、不動産購入一年目はこれらの税金の存在によって、収支が赤字になることが多いです。
その場合は確定申告の時に損益通算することで、相続税や住民税が還元されることが多いです。内訳と税額をきちんと把握しておく必要があります。

2-2.管理費や修繕費関係

不動産物件運営における主な支出が、物件の管理費や修繕費です。大規模修繕の場合は毎年積立ていた修繕費から支出をするので、おおよそ金額なら分かってきます。また不動産会社に支払う管理費も大体金額が一定なので、大きく変わることはないでしょう。
問題は不定期に起こる、災害などにおける修繕のための費用です。台風で屋根が飛んでしまった、ガラスが割れてしまった、水害による浸水があったので、床や壁を取り替える必要が出てきた。これらの被害はいつ起こるかわかるものでありません。またその修理費用の金額も一定ではありません。
その都度その都度費用が変わるので、きちんと対策をしておく必要があります。
またこういった災害の修繕の補償として、火災保険や地震保険に加入しておくケースも多いです。火災保険や地震保険に入ると当然ながら保険料が発生しますが、保証を受けられるので大規模な被害があった時でも、一気に支出が増える恐れがなくなります。保険に加入しておくことで、できるだけ支出が一気に増えないような対策をしておきましょう。

2-3.不動産会社に支払う費用

不動産会社に支払う費用も支出に含まれます。客付けが難しい時には、不動産会社に広告費を支払い、入居者を優先的に斡旋してもらいます。最近では仲介手数料をオーナーと入居者で半々ずつ負担するケースも増えているので、募集や入居時にはどうしても費用がかかってしまいます。また物件を購入した時の仲介手数料も、不動産会社に支払う費用の一つです。

2-4.ローン返済と金利支出

不動産物件の購入に際し、ローンの融資を受けている場合は毎月のローン返済額とそのローン返済のうち、元本がいくらなのか、金利支出がいくらなのかもしっかりと把握しておく必要があります。
元本の返済分は経費に計上できませんが、金利支出の場合は経費に計上できます。
元本の支出があまりにも大きいと、利益は全然出ていないのに帳簿上は利益が出ていることになってしまいます。不動産物件での運営が赤字なのに、帳簿上は黒字で、税金が課税されるという事態に陥ってしまうことがあります。そうならないように、バランスよくローンの返済を行っていく必要があります。

3.収入は徐々に下がっていくものと想定する

家賃収入の金額はある程度は想定しやすいですが、徐々に下がっていくものという想定をしなければいけません。それはなぜでしょうか。

3-1.空室率は経年で上がっていく
築年数が古くなっていくと、どうしても入居者に対する魅力が下がっていきます。その結果、入居率は徐々に下がっていきます。新築時は年間を通して満室で運営できていた物件も、10年も経てば空室率が5%になり、20年もすれば年間で10%以上の空室率になることも少なくはありません。もちろんリフォームや修繕で物件を新築に近い状態に保つことはできますが、不動産の築年数という条件は、必ず物件情報に記載されます。その数字を見ただけで、この物件には住みたくないなと判断してしまう人がいるのもいます。
新築時と同じ収入、空室率を想定して収支計画を立てることは、やめておきましょう。

3-2.家賃も徐々に下がる
また入居率だけではなく、家賃の金額も徐々に下げていく必要があります。やはり新築ではない古い物件は、入居者にとって魅力がなくなっていくので、物件の魅力や訴求力を上げるために家賃の安さをアピールするしかなくなるからです。
リフォームやリノベーションを行い、室内を劇的に変えたとしても新築当時の家賃より上にすることは難しいです。よほど周辺の環境が変わっていない限りは無理でしょう。
新築物件と築20年の物件では、入居率そして家賃の金額が変わってくるので新築時に対して80%程度の収入になることを想定しておきましょう。

3-3.金利支出や減価償却費など経費にできるものも減っていく
また収入だけではなく、経費にできるものも実は徐々に減っていってしまうのです。不動産物件の運営においては、経費をいかに大きくするから利益を最大化する鍵になります。建物の工法により減価償却ができる期間がそれぞれ定められていますが、木造物件の場合は新築で買っても22年間しか減価償却はできません。法定耐用年数を過ぎた中古物件の場合は、減価償却ができるのはわずか5年程度です。それらの期間を過ぎてしまうと、減価償却という経費に計上できる項目がなくなり、大きく税金がアップしてしまいます。
また金利支出は、ローンの返済が住んでいると徐々に減っていきます。毎月のローン返済の内訳が、初年度の内訳が総額10万円のうち5万円が元本、5万円が金利支出だったものが、築15年時には、7万円が元本返済、3万円が金利支出になっていることもあります。
この場合金利支出はとして経費に計上できる金額が大きく減ってしまうので、税金が上がってしまうのです。

4.適正な家賃設定と、過大な支出を行わないためには

では適切な家賃設定と、過大な支出を行わないためにはどうしたらよいでしょうか。

4-1.常に適正な家賃相場を知っておく
適正な家賃相場を知るためには、情報収集が必要です。不動産会社に周辺の家賃相場情報を聞き、また不動産情報サイトで、自分の所有する不動産があるエリア周辺の家賃相場を把握しておきましょう。その相場通りの金額で募集すれば、一定の収入が確保できます。相場より安い家賃で募集すれば、空室率を下げることができます。

4-2.費用対効果を考えて設備投資などを行う
また支出を抑えることも重要です。無駄な支出を抑えるためには、適切な費用対効果を考えた設備投資を行いましょう。例えばバストイレ別物件が人気だからといって、ユニットバスを100万円かけてリフォームするのは良し悪しです。
家賃5万円以下の物件の場合、100万円を掛けて改装しても、その資金を回収するためには何年もかかってしまいます。それより、素直に家賃を値下げした方が入居率のアップに上がるでしょう。逆にモニター付きインターホンなど、1万円程度で購入できる設備であれば、積極的に導入していくべきです。

まとめ

不動産物件の収支を測るためには、収入と支出それぞれを詳しく知っておく必要があります。まずは区分マンションなど手軽に運営できる物件を運営し、どのような収入と支出が発生し、修繕や設備投資にどこまで費用をかけるべきなのかを、判断できるようになりましょう。
そこで経験を積んだあと、収入も支出も一気に増え一棟物件やビルなどを購入していく方が、リスクを避けられます。