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賃貸経営の利回り計算方法利回りとは?

2019.08.18

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不動産投資をするからには、出来るだけ利益を大きくしたいと考えて物件を探す人が多いはずです。不動産物件の情報を探している時には、必ずと言っていいほど利回りという数字が記載されています。そこで、この利回りはどういった意味を表すのか、またどのように計算されているのかを具体的な数字を見ながら確認していきましょう。

1.賃貸経営の収益性は利回りで見る

利回りとは、物件を購入にかかった費用のうち何パーセントを1年間で回収できるかを表す数字です。賃貸物件の収益性を表すための、最も直接的な数字として利回りは利用されています。
利回りを見れば、その物件がお買い得であるのかそうではないのかを、直感的に判断することができます。不動産物件の情報には築年数や住、所また設備といった様々な情報が利回り以外にもありますが、収益性を判断するのでしたらまずは利回りからチェックしていくようにしましょう。

1.利回りには表面利回りと実質利回りがある

利回りと言っても、実は二つの種類の利回りがあります。それが表面利回りと実質利回りです。まずそれぞれがどういう意味を持つのかを見ていきましょう。また同時に、利回りの計算式についても確認していきます。

1-1.表面利回りとその計算方法

表面利回りとは、不動産物件情報に記載されている数字を指します。年間の家賃収入を物件の価格で割った数字になっています。非常にシンプルな計算で、その物件の収益性を表すことができるので、物件情報には欠かせない数字になっています。
具体例を挙げてみると、家賃収入が年間で100万円得られる物件を購入し、その価格が1,000万円だったとします。
この場合の計算は1,000,000÷10,000,000=10%。表面利回りは10%ということになります。これが仮に家賃収入が50万円で、購入価格が1,000万円でしたら
500,000÷10,000,000=5%。表面利回りは5%です。どちらがより多くお金が入るのかと言うと、当前者です。また不動産業界用語ではこの表面利回りのことを、グロス利回りと呼ぶこともあります。

1-2.実質利回りとその計算方法

表面利回りに対してもう一つの利回りが、実質利回りです。表面利回りが非常に簡単に計算できる表面的な数字だとすれば、実質利回りというのは自分の手元に残る利益を示した数字になってきます。
例えば、不動産物件を購入する時には物件価格以外にも、仲介手数料や税金など、様々な費用が必要です。また不動産物件を運営していれば、家賃収入がそのまま手元に残るということはありません。修繕費や管理費といった維持費、また所得税やなどの税金、その他にも必要に応じて様々な経費がかかります。手元に残るお金は家賃収入のうち、70%から80%になってくるというところでしょう。
物件購入全体にかかった費用と、さらに1年間を通した各種の経費を加味した計算をすることで、実質利回りを計算していきます。
例えば2000万円の物件を購入し、諸費用が200万円かかれば、合計の購入額が2,200万円です。家賃収入は年間120万円入ってきますが、管理費や税金をが10万円発生し、最終的な手元に残るお金は110万円だったとしましょう。
この場合の計算式は
(1,200,000-100,000)÷(20,000,000+2,000,000)=5%
110÷2200になるので最終的な実質利回りは5%です。実質利回りと表面利回りの数字の乖離が大きな物件は、慎重に収益性を考える必要があります。
不動産物件を購入する時には表面利回だけではなく、実質利回りを意識しておくことが重要になってきます。

3.表面利回りを見る時の注意点

表面利回りは不動産物件情報には必ず記載されます。なぜ記載されるかと言うとそれは、計算が非常に簡単だからです。逆に言ってしまえば実質利回りが掲載されないのは、計算が面倒であり、また維持費や税金がケースにより異なるので、正確な数字を算出できないからです。
物件購入の諸費用は物件価格が分かっていれば基本的には算出できますが、一年間その物件を運営してどれくらいの経費がかかるのか。それは一定の数字ではありません。
故障や修繕、破損が複数箇所で発生した場合、かなりの経費がかかるので表面利回りと実質利回りの数字の差は大きくなってしまいます。逆に物件の管理を自分で行い、修繕もできてしまう人であれば、管理費や修繕費はそれほどかかりません。また利益が少なければ税金も少額になるので、表面利回りと実質利回りの数値の差はわずかなものになることもあります。
それを一つ一つ計算すると大変に手間がかかってしまうので、不動産物件情報には表面利回りが基本的に掲載されているのです。
表面利回りをそのまま信じこんでしまい、「この物件を買えば儲かる」と思い込んでしまうのは大変危険です。

3-1.表面利回りはあくまで一年間満室を前提とした数字

表面利回りを計算する時には、その物件を運営して得られる家賃の満額が計算に使われます。家賃5万円の部屋が3部屋あり、それを1年間運営していられる最大の家賃の金額は
5×12×3=180万円です。
しかし、実際に1年間を通して常に満室という状況は非常に珍しいです。特に所有する部屋が増えれば増えるほど、空室は必ずどこかの部屋で出るでしょう。
一度退去が発生してしまえば、次の住人が決まるまでに2ヶ月や3ヶ月灰汁ことは決して珍しくありません。その間家賃収入は0円になってしまうので、表面利回りで期待されている利回りにはならないのです。
特に地方や郊外などでは人が徐々に減りつつあります。そんな不動産物件の経営が運営しづらくなっている場所にある不動産を買う時には要注意です。建物が古いので建物の価格が安く、そして部屋数だけは多い一棟マンションや一棟アパートは、20%以上という非常に高い利回りで売りに出されることも珍しくありません。
しかし、そのような物件は基本的に賃貸需要がないので、満室経営は非常に狙いにくくなっています。また高額な家賃で入居者を入れることに成功していたが、その入居者が退去してしまった場合は家賃を大幅に値下げしなければいけないこともあります。その場合表面利回りの値も大きく下がってしまいます。
あくまでも表面利回りが前の持ち主が設定した建物の価格、そして家賃の金額で満室経営ができた場合という、シミュレーション的な数字になっています。
実際にはそのようなシミュレーションの通りに不動産物件の運営がうまくいくことはそうはありません。あくまで運良く満室に出来た時の、参考の数字だと思っておきましょう。
そのため、基本的には物件価格が安い地方や郊外のアパート、中古戸建などは表面利回りの数字は高くなりがちです。逆に建物の価格が高く、また土地の価格も高い都心のマンションなどは表面利回りの値も低くなる傾向にあります。

4.実質利回りで軽費に含まれるものとは

実質利回りを計算する時には、物件購入にかかる諸費用として物件運営にかかわる数々の経費を知っておく必要があります。それぞれの具体例を挙げてみましょう。

4-1.物件購入にかかる諸費用

物件購入にかかる諸費用には、まず不動産屋に支払う仲介手数料があります。仲介手数料の一般的な相場は物件価格の3%+αとなっています。他にも固定資産税や不動産取得税、登録免許税印紙税など数々の税金がかかってきます。
また登記などの法律関係の手続きを司法書士に依頼する時には、司法書士報酬も発生します。住宅ローンを利用したり、投資用ローンを借りたりする時には、ローンの保証料など融資に関する事務手数料を忘れてはいけません。状況に応じては土地の測量や住宅診断など、様々な住宅に関する状況の確認が一人なってくこともあります。
古い物件を買えばこれらの診断が必要になることもあり、物件価格以外のコストが大きくなってしまうのです

4-2.不動産物件の運営や維持に関わる費用

不動産物件を所有して運営するときも、数々の費用が発生します。まず管理費や修繕費物件の状態を良い状態に保つための費用がかかってきます。
その他に税金として住民税、固定資産税、所得税などが課税されます。
また客付のために不動産屋に支払う仲介手数料や広告費もよく発生する費用の一つです。共有部分の電気代などの光熱費、さらには火災保険や地震保険といった保険も、安全に不動産物件を運営するための経費に含まれます。
こういった物件購入にかかる諸費用と物件の運営維持にかかる費用ができるだけかからない物件を選ぶようにすれば、表面利回りと比べ、実質利回りの値がグンと下がってしまうことを防げるのです。

5.物件の価値を測る時、利回りは要素の一つにしか過ぎないことを知る

不動産物件を購入する時、もちろん収益性の確認は重要です。利回りは必ず見ておかなくてはいけない数字です。ただし、利回りはあくまでもシミュレーションに過ぎず、その収入が保証されるわけではないことを知らないと、とんでもない物件を購入してしまうこともあります。
せっかく物件を購入したはいいものの、家賃が非常に高い設定でシュミレーションされており、実際家賃を下げてなんとか満室にしたが、実質利回りは非常に低くなってしまったという物件や、そもそもほとんど集客ができない物件だったということもあります。
物件の立地、また将来的な人口の変動なども想定しながら、投資用物件を購入する必要があります。特に賃貸物件に関しては購入した後、何十年もずっと所有しているのではなく、あくまでもある程度一定期間賃料を得た上で、10年後20年後に売却して他の物件を購入していくのも、投資手法としては一般的です。
出口戦略まで考えて、その物件が将来売却できる物件なのか。売却する時にどれくらいの値段になるのかを考慮しながら購入する投資用物件を選んでいきましょう。