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テナント物件にて不動産投資をするメリット

2019.03.12

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自分が運営する不動産は、基本的には戸建、アパート、マンションなどの居住用物件であることが多いでしょう。不動産投資の手法の中でも、こういった居住用不動産の運営は、比較的ローリスク・ローリターンだと言われています。
しかし、利回りは5~10%ほどですので、収益率に物足りなさを感じることもあるかもしれません。そこで、より高い収益性を求める方にお勧めしたいのが、テナント物件などが入居する、事業用テナントビルの運営です。そのメリットなどを詳しく見ていきたいと思います

1.収益性が高い

テナントビル物件で不動産投資をする最大のメリットは、収益率の高さです。
基本的に居住用不動産を借りる人は、その物件を使って何か事業を営んだり、利益を出したりしているわけではありません。まず、その物件に住むだけでは利益は発生しません。お金が出ていくだけなので、あまり高い家賃を設定してしまうと、誰も住まなくなります。
一方で、テナントは収益用物件です。テナントを使って利益が上がるのであれば、多少家賃が高くても、入居する借主も現れます。立地が良く、多くの人にとって利用しやすい場所、テナント自体の魅力が高い場所などにテナントビル物件を所有しているのであれば、周辺の家賃相場を特に気にすることなく、高めの家賃を設定することが可能なのです。
また、店舗や事務所など、様々な形態で運用が可能な点もテナントビルの特徴です。借主にはビル内で運営する店舗に合わせた店作りや、内装の変更などが行えるテナントビルを提供し、柔軟性の高さをアピールしましょう。借主にとっては、店舗や事業に合わせたカスタマイズを行うことで、より高い収益率を目指すことができます。貸主側で借主の裁量を多く認めれば、それだけ高い家賃を設定できるのです。

2.敷金を高く設定できるので、原状回復費用がかからない

また、テナント物件を貸し出すときの敷金は家賃6ヶ月から12ヶ月分など、まとまった金額を徴収することが多いです。テナント物件はたくさんの人に利用されることが前提ですので、内装は居住用物件よりも荒れたり、劣化が進みやすかったりします。
そのため、退去後の原状回復に充てる費用のため、まとまった資金が必要になるのです。それだけ多くの敷金を徴収できるのであれば、退去が起こったとしても、徴収した敷金を使って貸し出す前の状態に戻すことができます。
また、店舗の場合、スケルトン状態で貸し出すこともあります。退去するとき、再度スケルトン状態に戻してから退去することを賃貸契約に盛り込むケースが多く見られます。
自分が貸し出すときもスケルトン、返却してもらう時もスケルトンです。従って、テナントのオーナーが原状回復のための費用を負担することはありません。自己負担による修繕費が発生しにくいのも、特徴の一つといえます。

3.家賃を自由に設定しやすい

居住用物件の家賃は、どうしても周辺の相場に左右されがちです。ワンルームマンションの相場が7万円の場所で家賃を10万円に設定しても、新築でもない限り、まず、入居者は非常に見つかりにくいでしょう。しかし、テナント物件の場合、周辺の相場を特に気にする必要がありません。店舗の形態次第では利益が出やすいもの、反対に、あまり高い利益率が見込めないものがあります。
例えば、飲食店や物販の店舗の場合、原価率が30%から50%ですので、そう多くの利益が上がるものではありません。そのため、ある程度、家賃の相場を見る必要があります。
しかし、美容室やマッサージ店など、経営者の技量や手腕で大きく利益を増やすことができる店舗であれば、家賃を高く設定しても入居者を十分に集めることができます。
「こういったテナントを入れられたらいいな」
自分の考えに合わせた店舗設計を行うことで、家賃を高く設定できるテナントビルを目指すことができます。

4.修繕費や共用部分をテナントの出費にできる

テナント物件を運営する場合、修繕費や共用部分の電気代、掃除のための費用などをテナントの負担にすることができます。一般的に、一棟マンションや一棟アパートを運営している場合、共用部分の掃除や修繕、電灯の入れ替え、その電気代などはマンションやアパートのオーナー負担になっています。管理に関しても、オーナーが管理会社に一定の費用を毎月支払うことで、清掃や管理を委託します。
しかし、テナント運営においては、そういった電気代はオーナーではなく、借主側の負担になることが一般的です。そして、集客のための定期的な掃除などは、テナント側が自主的に行います。そのため、オーナーが数々の作業料や電気代を負担する必要がないのです。(※ここ1年以上記事を拝見していますが、「~してもらいます」「~してくれます」などの表現を多用されています。これはライティングのクセでしょうか?)

5.長期の賃貸が見込める

テナント物件の場合、長期にわたって物件を借りることが多いのも、メリットの一つです。単身者向けの居住物件では、2年や4年のタイミングで契約更新が行われます。結婚や転勤、入学や卒業などによって、短期間で入居者が出て行ってしまうことが多いでしょう。
家族向けの戸建て物件であれば、5年や10年といった長期の賃貸契約が見込めますが、それでも、生活環境の変化によって退去が発生しやすいため、何十年も借りることはありません。
しかし、テナントの場合、その店での売上さえ良ければ、20年から30年にわたって店舗を借りることもあるのです。店からしても、せっかくお客さんが入っているのに移転するメリットは全くありません。店舗を移転させることで得意客が去ってしまう可能性がありますし、認知度が大きく下がってしまうリスクもあるのです。そういったデメリットやリスクを避けるため、店舗の借主は基本的に移転を好みません。経年劣化で家賃の値下げや修繕工事などの希望が出ることはありますが、それでも、長期の賃貸が見込めるのであれば、多少の出費は仕方のないものです。それよりも、空室に怯えることなく、店舗の借主が何十年もテナントビルに留まるのであれば、物件の運営が安定することから大きなメリットと言えるでしょう。

6.テナント物件を運営するときの注意点

テナント物件を運営するとき、注意すべき点として、メリットだけではなく、リスクやデメリットなども知っておく必要があります。では、具体的にはどのようなものが挙げられるのでしょうか。

6-1.入居した店舗の技量に収入が左右される
店舗が物件を長く借りることが多いのが、テナント物件の運営のメリットだと先に述べました。しかし、当然ながら、テナントとして入った店や会社の経営がうまくいかなければ、退去する可能性があります。居住用賃貸物件の場合、商売で身を立てることはないため、引っ越しなどの避けられない外的要因がない限り、進んで退去することはそれほど多くありません。そもそも、物件を借りて利益を上げることを目的にしていないのですから、利益が出た、出なかったを考える必要がないのです。
しかし、店舗物件の場合、テナントで商売して利益を上げることを目的としています。店の経営がうまくいかなかったことを理由に、退去(移転)が発生することは頻繁にあります。むしろ、退去(移転)の理由の大半が、売上や経営状況の悪化です。また、家賃が高すぎるため、家賃交渉を持ちかけられることもあります。
人気店が自分の物件に入れば、非常に安定した収入が見込めるのですが、人気のない店が自分のテナントに入ってしまうと、あっという間に退去してしまうこともあるのです。そのため、入居を申し込むテナントの見極めも必要になってきます。

6-2.空室を埋めるのにノウハウが必要になる
一度退去が発生してしまうと、空室を埋めるノウハウが必要になってきます。テナント物件の客付が得意な不動産会社を選び、テナントを探している事業者に向け、自分の物件のアピールを行わなければいけません。また、スケルトン物件として引き渡すか、それとも、居抜き物件として引き渡すのか、選択も重要です。
居抜き物件は次の入居者が比較的決まりやすいのですが、例えば、飲食店の居抜き物件では、次の借主は飲食店のオーナーに限定されます。そういった自分の判断で大きく収入が左右されてしまうのも、注意点の一つと言えるでしょう。

6-3.テナントが入るまで時間がかかる
また、空室が発生し、その後に入居が決まっても、実際にテナント内で店舗の営業が始まるまでには時間がかかります。特に、スケルトン物件で引き渡しをすると、内覧から始まり、内装のデザイン決めから内装工事まで行うことになります。
実際にテナント契約を交わして営業が始まるまで、3ヶ月以上かかることも珍しくはありません。もちろん、賃料は工事を始めた段階から発生します。しかし、自己資金が少なくて経営力の乏しい店舗が売上の発生までに時間をかけてしまうと、あっという間に資金が尽き、店舗の運営ができなくなるリスクもあるのです。
家賃収入が確保できるからといって、収益力が低く、体力のない店舗ばかり入れていると、あっという間に退去が発生してしまう点にも注意しましょう。

6-4.居住用賃貸物件よりトラブルが発生しやすい
テナント物件は、居住用賃貸物件よりも何かとトラブルが発生しやすい点も要注意です。複数のテナントが入るビルを所有していれば、1階と2階のテナント同士でトラブルが起きることがあります。また、オーナーと借主側の間でトラブルが発生することも考えられます。
特に、売上が絡むため、通常の賃貸物件における入居者同士の揉め事に比べ、禍根はより深いものになります。こういった場合、どのような形で公平に判断を下せば良いのでしょうか。また、退去を渋るような借主がいた場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。いずれも経験がなければ、なかなかスムーズに対応できるものではありません。その点にもよく注意しておきましょう。

まとめ

テナント物件及びテナントビルの運営のメリットは、普通の居住用賃貸物件と比べ、商売時の収益率が上がることです。しかし、収益性は立地や入る店舗の技量に左右されることがありますし、店舗同士でトラブルが起こりやすいなどのデメリットもあります。
そういった点から、初心者向けの不動産投資とは言い難いですが、賃貸物件の運営にある程度慣れてきたところで、より高い収益性を求めて挑戦してみるのも良いでしょう。