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スケルトン物件とはどのような物件なのか。そのメリットは

2019.02.08

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店舗物件を探す時に細かく物件情報を見てみると、スケルトン物件と呼ばれる物件を見つけることがあるでしょう。このスケルトン物件とは一体、どのような物件なのでしょうか。また、店舗の立ち上げ時にスケルトン物件を選ぶことで、どういったメリットやデメリットが生じるのか、ここで確認してみましょう。

1.スケルトン物件のメリット

スケルトン物件とは、内装が室内に施されていない状態で、躯体がむき出しになっている物件を指します。スケルトンは『骨組みだけの状態』を指す英語です。部屋の中の骨組み、つまり躯体そのものがむき出しになっているため、ほぼゼロから内装を施すことになります。ゼロから内装を仕立てるため、自分の好きな店舗のデザインを物件に取り入れることができるのです。
自分の好きな店舗のデザインに変更できるのであれば、最新の流行に合わせたデザインを盛り込んだり、店員やお客さんが行き来しやすい動線の店舗を作り上げたりすることができます。
一方、スケルトン物件と対照的である物件に居抜き物件があります。居抜き物件は、あらかじめ厨房やテーブル、椅子などの設備が物件内に備え付けられたものを指します。
自分で新しい設備を購入しなくても済む、店舗のデザイン決めを行わなくて済むなど、様々なメリットがあるのですが、あらかじめ様々なものが設置されているため、自分が好きな店舗のデザインに変更することができません。
そのため、スケルトン物件に比べると制限が多くなります。
スケルトン物件は、本当にこだわった店舗作りを目指したい人、客層に合わせた思い通りの店舗を築きたい人に向いています。

2.スケルトン物件のデメリット

便利なスケルトン物件ですが、もちろん、デメリットがないわけではありません。いくつかのデメリットを挙げてみましょう。

2-1スケルトン物件は初期投資が高額となる

スケルトン物件は建物の内装が全くない状態から、完成された店舗を自分で作り上げなければいけません。完成までに大変な費用がかかります。
基本的には居抜き物件の方が人気はありますが、理由としては設備を導入する、デザインを新たに施工する、などの費用がかからないからです。特に飲食店を開く場合、厨房設備の導入費用はとても多額になり、1,000万円近いお金がかかることもあります。しかし、居抜き物件であれば、店舗に残された厨房機器をそのまま利用することができます。床や壁紙などもそのまま引き継ぐことができます。その他、店舗の運営に必要な諸々の設備を受け継ぐことができるため、コストを大幅に抑えることが可能になのです。
チェーン店の飲食店などでは、主に居抜き物件を利用することで新規開店を繰り返し、店舗にかかる初期コストを削減しています。そして、積極的に店舗を展開していくことで、売上を伸ばしている会社もあるほどです。
全国を舞台に店舗のチェーン展開を狙う飲食店にとっては、スケルトン物件を借りてデザインを一からあつらえ直していると、開店までの時間がかかり、コストも莫大なものになります。
少なくとも、コンクリートむき出しの店舗にどのようなデザインを被せていくのか、配管や換気などをどのように配置していくのか、色々と考えなくてはいけません。
店舗自体のデザインやレイアウトのセンスだけではなく、機能面の知識も必要となってきます。失敗してしまうと非常に使いにくい店舗になり、デザインや枠組みの変更が強いられることもあります。その結果、余計にコストがかかることもあるのです。
スケルトン物件を購入するのであれば、しっかりとした店舗デザインを設計できる人、設備などの知識を持っている人に依頼しましょう。もしくは、自分でそのような知識を身につけてから借り受けるようにしましょう。
良くも悪くもスケルトン物件は、店舗運営の上級者向けの物件と言えます。あまり店舗運営に慣れていない人、特に初めて物件を借り受けて店舗運営をしたい人にとって、スケルトン物件は選ばない方が無難と言えます。
できるだけ居抜き物件を探し、デザインを一部アレンジするなどの工夫を凝らしてみましょう。

3.スケルトン物件に向いている業態とは

それでも、一からデザインを作り上げなければならないスケルトン物件に魅力を感じる方は多いのではないでしょうか。そこで、スケルトン物件に向いている店舗を考えてみましょう。

1.ジュエリーやファッションなどの販売店

ジュエリー、ファッション、アパレルなどの販売店を開く場合、設備費はそれほどかかりません。基本的には店内に商品を置いているだけですので、飲食店のように調理したり、加工したりするわけではないのです。それだけに、店舗内の構えとお客様の動線だけを考えても、飲食店のように不自由さを感じることはありません。
ジュエリーやファッションなどの高級品は、設備というよりも、雰囲気の演出が重要になってきます。高級な物を売るわけですから、店内も明るくてゴージャスな印象をお客様に与えなければいけません。
仮に、庶民的な雰囲気の居抜き物件を借りてしまったら、せっかくの高級品も台無しになってしまいます。やはり、華やかな雰囲気を演出し、オーナーとしての思いを贅沢品に込めた店舗デザインに仕立て上げましょう。そのためにはスケルトン物件を借り受け、店舗そのものを一から改装し、ゴージャスな雰囲気を出せるようにしましょう。

2-2テーマを設定した飲食店

最近では差別化のため、様々な形でテーマを掲げた飲食店が増えています。例えば、非常に多いのが海外や国内のスポーツが観戦できる飲食店です。そういった飲食店の場合、店内に様々なスポーツグッズを置いていたり、大型モニターを設置し、大勢で観戦しながらお酒や食事が楽しめたりできます。
その他にも、例えば、店員がアイドルを兼ねていて、店内でライブが楽しめるアイドルカフェも増えています。こういった独自性を持った飲食店を開く場合、なかなか居抜き物件を探しても見つかりません。ステージがあるような飲食店、スポーツに向いた装飾が施されている飲食店などは、それほど見かけないのです。
自分でデザインを考え、入り口から店内まで凝ったデザインを施す必要があります。スケルトン物件を見つけてステージを設置したり、大型のオブジェを置いたり、大きなモニターディスプレイを設置する場所を考えたりする楽しみもあります。
居抜き物件は良くも悪くもファミリー向け、大衆向けの飲食店に最も適した物件となっています。
こだわりを感じさせたい、こだわりを持ったお客さんが多く来るような店舗を運営したいのであれば、スケルトン物件を借りましょう。一から店舗を設計し、独自性を打ち出すことによって徹底した差別化を図りたいところです。

4.スケルトン物件の借り受ける際の注意点

スケルトン物件の借り受けには、いくつかの注意点があります。その内容を見ていきましょう。

4-1.退去時にスケルトンに戻す必要があるのか、確認する

基本的に飲食店や事務所などを借り受ける時、退去時は原状回復の義務が生じます。この場合の原状回復とは、借り受けた状態と全く同じ状態に戻すことを指します。借り受けた際にスケルトン物件だったのであれば、返す時もスケルトン状態にして戻さなければいけません。その場合、退去時には建物内の設備やオブジェなどの装飾品の解体費用がかかってしまいます。
退去を余儀なくされるケースとしては、店の経営が芳しくない状況であることが多いでしょう。閉店したり、建て直したりする時も同様で、経済的に苦しい状態であるにもかかわらず、解体費などの出費がかかってしまうのは非常に辛いものがあります。
契約時には退去時の原状回復について、きちんと確認しておきましょう。場合によっては借り受けた時の状態がスケルトンだったとしても、退去時は造作を残す形で退去を認めるオーナーもいます。きちんと契約書の内容を確認し、退去上のリスクを考えておかなければいけません。

4-2.電気やガス、水道や空調などの工事は必要なのか

「スケルトン物件といっても、デザインだけがスケルトンで、電気・ガス・水道といった店舗インフラに関わる部分はあらかじめ設置されているんだろう」と考えてしまう人もいます。もちろん、そういったインフラ設備が最初からしっかり盛り込まれた状態で、デザインだけを改めて施せばいい物件もあります。
しかし、前の入居者が店舗をどのように扱っていたかで話は変わってきます。場合によっては、電気・ガス・水道などのインフラ工事を新たに行わなければいけないことがあり、こういった基礎工事によって想定外の出費がかかってしまうこともあります。
また、インフラ関係の工事は、日程などの段取りが難しい時もあります。具体的には、店舗を借り受けてから最初に電気工事を行い、その後で内装工事というケースが大半を占めるなど、同時進行を期待できません。借り受けてから実際にオープンするまでの期間が長くなってしまうことがあります。
開店までの時間が無駄にかかってしまうのは大いに問題です。店舗を借りる期間だけが長くなり、利益が出ないままの状態が続く中、出費増に伴って赤字が膨らんでしまうことがあります。
当初に準備した運転資金が無駄に消費されかねないため、工事にかかる費用と期間には細心の注意を払いましょう。

まとめ

スケルトン物件は、本当に手間をかけて店舗を運営したい人に向いています。できるだけコストとリスクを抑えたいのであれば、スケルトン物件よりも居抜き物件を選ぶほうが良い時もあります。
店舗の全てを自分でデザインしたい、設計したい人は、居抜き物件が向いています。ただし、最初から全てを自分で決めようと思わず、ある程度設備が整った物件をアレンジしながら店舗を運営するのが成功への近道になるかもしれません。