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専属専任媒介契約を解除して不動産会社を変更する方法

2019.02.08

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不動産物件を売却する時、仲介に入ってもらう不動産屋と3種類の契約を結ぶことができます。その中の一つに専属専任媒介契約があります。専属専任媒介契約は、仲介に入る不動産会社側にとって最も有利な契約です。
専属専任媒介契約を結んでしまうと、その不動産会社以外とは物件の売却ができなくなります。
不動産を購入する人を見つけて売る場合、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に違約金を払わなければいけないのです。
もちろん、不動産会社も責任をもって売却活動を行わなければいけないのですが、自分の思い通りに売却活動を行わない不動産会社も中にはあるのです。
そんな時、不動産会社との専属専任媒介契約を解除し、不動産会社を変更するにはどうしたら良いのでしょうか。

1.専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に売却を依頼できない

専属専任媒介契約を結んでいると、その不動産会社でしか不動産を売却できなくなってしまいます。これは宅建業法という法律できちんと決められた規則であり、そのことを理解しているからこそ、不動産会社も専属専任媒介契約を結ぼうとするのです。
決して不動産業界の慣習でこうなっているわけではなく、法律で決まっているため、不動産会社もこの点においては大変強気に出てきます。
もし、勝手に不動産を買う人を探そうとしても、不動産会社の中には「そのようなことを勝手にされると困ります」「そういったことをしていると、違約金を支払ってもらうことになるのでご注意ください」と言われることもあるのです。
買ってくれそうな人の目星をある程度つけることはできますが、自分で「この人に売りますので、やはり仲介の話はなかったことに」とはできないのです。
そういった点はもちろん、専属専任媒介契約を結ぶ際に不動産会社から説明されるはずです。
ただし、不動産売却の知識が豊富な一般人はあまりいませんから、不動産会社がそういった説明をしても右から左に受け流してしまう人もいます。また、よく理解しないまま、なんとなくハンコを押してしまう人もいるかもしれません。
不動産の売却に入る前に、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三つの違いは最低限知っておくべきです。基本的には不動産会社がそれなりに責任を持って売却活動を行い、ある程度は売り先を選ぶ権利がある専任媒介契約がおすすめです。

2.専属専任媒介契約の解除は、契約更新のタイミングで行うのがベスト

では、専属専任媒介契約を結んでしまった場合、絶対にその不動産会社で売却しなければいけないのでしょうか。もちろん、そのようなことはありません。

宅建業法第34条の2では、以下のような決まりが記されています。
・依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
・前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。

これがどういうことかというと、専属専任媒介契約は3ヶ月までしか契約できないということです。3ヶ月で契約が終わり、そこで売主側が契約の更新を望めば、引き続き不動産会社と専属専任媒介契約を結んで売却活動を依頼することになります。
もし、その時点で不動産会社の売却活動が不十分であると判断し、他の不動産会社に売却を任せたいと思うのであれば、契約更新をせずに契約を終了すれば良いのです。
基本的には、この点も専属専任媒介契約を結ぶ時に不動産会社から伝えられます。しかし、そのようなことをキチンと伝えない不動産会社があるかもしれません。自衛の意味で専属専任媒介契約の内容をきちんと確認しておきましょう。

3.契約期間の3ヶ月以内に契約解除を申し出ると、広告費などを請求される恐れがある

ここで気になるのは、契約期間中の3ヶ月以内に専属専任媒介契約の解除を申し出るとどうなるかという点です。この時点での契約解除の申請は、残念ながら違約金を請求される可能性が非常に高いです。
もちろん、その点についても最初に説明されるでしょうし、不動産会社にとっても専属専任媒介契約だからこそ、絶対に売るために広告費をかけ、売却活動を行うこともあります。
どちらが悪いという話ではなく、きちんと契約を結んでいる以上、契約解除においては申し出た方が責任を負わなくてはいけません。
例えば、不動産情報サイトに広告費をかけて物件情報を掲載したり、現地見学会などの実施を伝える看板を街中に立てたり、広報活動の一環としてチラシを配布したりした場合、広告費を請求されます。経費をかけて売却活動を行った不動産会社の立場からすれば、当然、請求するべきでしょう。
このような請求が行われた場合、売り主であるあなた自身が不利になってしまいます。また、契約書にも、発生した広告費を支払う旨が間違いなく記載されています。基本的には契約期間内の契約解除は、売却の依頼側が不利であると弁えておきましょう。
ただし、3ヶ月間経っても売却活動に進展が見られず、全く売れなかった場合は広告費を支払わなくてもいいこともあります。その点についても最初に確認しておきましょう。

4.専任媒介契約業者としての活動を怠った時、解約を請求できる

不動産会社が熱心に売却活動を行って売れなかった場合であっても、売主側が契約期間中に契約解除を申し出た時点で違約金を支払う義務が発生します。
しかし、すべての不動産会社が、真面目に売却活動を行ってくれるわけではありません。活動に不備があった場合、契約の解除を請求できることがあります。
宅建業法三十四条に記載されている内容ですので、以下に引用してみます。

・宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。

・前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。

・前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。

これはつまり、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、指定流通機構(通称レインズ)と呼ばれる不動産会社向けの不動産情報サイトに、物件情報を速やかに掲載しなければいけないのです。
しかし、不動産会社の中には買主、売主双方から仲介手数料を取ることを目的に、レインズに登録しないで売却活動を行おうとする会社もあります。その場合、売主の物件の売却が遅れるデメリットが発生します。レインズに物件情報を載せていなかった場合、契約の履行に不備があったとして不動産会社側に契約の解除を要求できます。

また、以下のように、契約をきちんと履行していない場合も、契約の解除を申し出ることができます。
こちらも引用します。

・媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。・

・専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上(依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあっては、一週間に一回以上)報告しなければならない。

これは、売りに出された物件の購入を希望する旨の申し出があった場合、速やかに売主に対して連絡する義務があることを指しています。買主が別の不動産会社を通じて名乗り出ると、仲介に入っている不動産会社は売主側からしか手数料がもらえません。それを嫌って売主に「買いたい人が出てますよ」などと事実をぼかし、委細を報告しないことがあるのです。もちろん、これも売却活動の上で契約の不履行につながります。

また、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、依頼者に対し、売却活動の状況について一週間に一回以上報告する義務があります。こまめに連絡を取らず、売主からの問い合わせにまともに回答しないような不動産会社には、契約の解除を申し出ることができるのです。

契約解除について知っておけば、真面目に売却活動を行わない不動産会社に対し、例えば、専属専任媒介契約の解除などをほのめかすなど、こちらも強い態度に出ることができるのです。

まとめ

専属専任媒介契約は非常に拘束力の強い契約です。基本的に契約の締結後、3ヶ月間は解除できないものと思っておきましょう。3ヶ月間の売却活動中にきちんと報告がされているのか、売却活動が行われているのか確認し、誠実に売却活動が行われていないのであれば、契約を解除することができます。
また、契約途中でも、週に一度の連絡すらまともに取らない専属専任媒介契約先は論外です。ましてや、レインズに物件情報を掲載せず、買主と売主双方から仲介手数料の両手取りを狙っているなどの目的がはっきりすれば、こちらも遠慮なく契約解除を申し出ましょう。
そうすれば、自分の利益を最大化して、適切な不動産の売却を行うことができます。不動産は知識の有無で売却価格が大きく違ってくることもあるので、売却前によくルールを確認しておきましょう。