まちづくりコーポレーション

PAGE TOP

読み物

所得税対策についてのメリット・デメリット

2017.07.07

読み物

一般的な不動産所有法人を活用した所得分散のしくみについてご説明します

法人設立による所得分散

法人を設立し、賃貸建物を法人名義で建てた場合、その収益は法人のものとなります。
そのうえでその不動産所有法人の役員や従業員となって設立法人の事業に従事し、役員報酬や給与を受け取れば法人の収益の一部が役員や従業員個人の収入になります。
よって、例えばもともと土地を所有していた場合、土地所有者の家族が法人の役員や従業員になれば、結果的に土地所有者の収入を家族に移転したことになり、生前贈与と同じ効果があります。

ただし注意点として、法人の事業に実際に従事していなければ当然ですが役員報酬は支給できません。
また法人設立時の注意点として、法人の役員や従業員には社会保険料が発生したり、決算申告の専門家報酬が必要となるなどの負担を考慮する必要があります。
さらに、そもそも公務員など兼業禁止規定のある会社もありますのでご注意ください。

法人を設立して相続税対策や生前贈与を行う

将来の相続を考えた場合、例えば現預金をそのまま相続しても評価はその額面どおりですので、評価を下げるということはできません.
そこで相続対策として、個人で不動産を購入して所有財産全体の評価を下げるという方法が一般的ですが、ここでは個人ではなく法人を活用した相続対策を考えてみたいと思います。

同族法人を設立する場合、将来を考えて後継者が出資するのが一般的だと思いますが、ここではまず自分(親)が所有資金を出資して法人を設立します。
そのままでは会社の株価は出資の時と変わりませんので、現預金で保有しているのと同じです。
そこで、法人の資金を利用して収益を生む不動産等の資産を購入します。購入する賃貸物件はどこでもかまいませんが、できるだけ家賃収入の多い優良物件が理想的です。
不動産を購入した法人の株式の評価は、法人所有の土地は貸家建付地評価、建物は貸家評価となりますので、購入価額と比べると大きく下がることになります。
また借入金があれば負債として債務控除できますので、株式の評価額を下げることができます。
すなわち法人の株式は、もともと現金だったものが不動産になり、さらに株式という流れで評価額が下がって相続されることになります。
これは相続だけでなく、生前贈与の場合であっても有効です。
仮に不動産の形で贈与すると、不動産の登録免許税や登記手数料、不動産取得税などの費用がかかりますが、株式で贈与すればそれもかかりません。
ただし注意点として、法人が新規取得した土地・建物は、取得して3年経過すると評価が下がりますが、それまでは取引時の価額によって評価しなければならず、効果が発揮できません。
相続はいつ起こるかわかりませんのでできるだけ早めの対策が必要ですし、贈与の場合は3年経過後に相続税評価額による評価ができるようになってから株式を贈与するようにしてください。
またその他に、不動産を購入する場合には、相続開始後に物件を売却することも考えられますので、利回りだけでなく、できるだけ将来売却しやすい物件を選ぶことが大切です。

(ご参考)賃貸物件の所有者による税負担の違い

上記のように法人設立を考える場合、誰が賃貸物件を所有するかによって相続税や所得税の負担が異なりますが、いったい誰が所有するのが有利なのでしょうか。

◎ 個人で賃貸物件を所有する場合
土地は貸家建付地評価、建物は貸家評価となりますので、短期的な相続税対策としては非常に効果の高い方法となります。
ただし、収益を移転することはできませんので、結果として所得税対策にはなりません。
ちなみに家族や親族が賃貸物件を所有している場合、無償で貸し借りしていると使用貸借という扱いになってしまいますので、相続税引き下げ効果はありません。
現在すでにこのような所有関係になっている場合は、相続発生までにその建物を法人に売却や贈与するなどの対策を考慮されてもよいのではないでしょうか。

◎ 賃貸建物を法人が所有している場合
上記で述べたとおり収益が法人の役員である家族に分散されますので、所得移転効果は大きいです。
一方で、税務署に無償返還の届出を提出することにより土地は貸地として20%評価が下がりますが、個人で所有した場合に比べると相続税に対する効果は大きくありません。
よってどちらを選択するかは、将来の相続までの期間や財産内容などそれぞれの状況によって異なりますので、しっかりと検討していただきたいと思います。