まちづくりコーポレーション

PAGE TOP

読み物

相続税対策についてのメリット・デメリット

2017.07.07

読み物

出口戦略を踏まえたキャッシュフロー経営と借入金による資産と負債の差額を作る対策

アパート経営では空室率を下げ安定収益を上げることが大前提です。
それ以外にキャッシュフローを改善する対策も重要となります。
またローンでアパートを購入した場合は借入金利も経費として控除できるとはいえ大きなコストとなりなすし元金返済部分はキャッシュフローに大きく影響します。
将来の相続税対策を目的として更地に金融機関からの借入を利用し、アパート等を建築するような提案を受けた方は多いと思います。
ただ、主に相続税対策を目的としたアパート建築であったとしても将来に備えきちんと出口戦略まで見据えておく必要があります。
ここで言う出口戦略とは、中長期保有を前提としつつも、相続発生時には売却により財産分与する可能性や、買い替えによる資産の組替えの可能性も想定しておくべきという意味です。
弊社では売却のみならず将来のご相続が円滑に進むようにお客様に合った資産の組み替えに関するご相談も承っております。

出口戦略

相続発生時、もしくは相続発生後に売却をお考えの場合、お考えにならねばならないことの一つは、よい値段で買い手がすぐに見つかるアパート・収益物件を建てる(または買う)ということです。
売却が必要となったときに、買い手候補者が多い方が競争原理が働きますので、必然と良い値段で売れる可能性が高くなります。
買い手候補者を増やすにはどうすればよいか?どういう物件がよいのか?という点を考慮しておかなければならないということになります。
購入する立場で考えた場合、購入物件の利回りを重視される方は多いと思います。利回りを高めるためには稼働率の高い築年数が古い物件を安く購入する事も必要かもしれません。
しかしながら一般的に、中古アパートを購入される方は現金で一括購入される方よりもローンを組み購入する方が圧倒的に多いのではないかと思います。
ただし売却時のアパートの状態によりローン審査が通りやすいかどうかが変わってきます。
買い手候補者が数多く存在しても、ローンが通りにくいアパートの場合は容易には成約には至りません。
ということは、売却時にローン審査が通りやすいアパートを建てる(または買う)ことが重要となってきます。

買い手候補者が中古アパート購入資金を金融機関で借りようとする場合において、審査に大きく影響を及ぼすのが、建物の構造と耐用年数です。
金融機関は原則、建物の残りの耐用年数(耐用年数ー築年数)までの期間しか融資しません。
土地の評価がどれだけ高い場所であっても、アパートローンの場合、融資期間は建物に左右されることが多いのです。

例外的に耐用年数を超えて融資する金融機関もありますが、そういった金融機関はごくわずかしかありません。
建物の構造別の耐用年数は、一般的に減価償却のための年数で算定します。
木造22年、鉄骨造(4mm超)34年、鉄筋コンクリートであれば47年というように、構造別に耐用年数に合わせてローンの返済期間が変わります。

したがって築10年経過した木造アパートを購入しようとする場合、10年程度の返済期間でしかローンを組むことができないということになります。
もし出口戦略として将来売却を想定しておく場合は、売却時の残りの耐用年数を考慮に入れておく必要があります。
木造、鉄筋造、鉄筋コンクリート造のいずれが良いかは売却する時期によります。
ある程度、予算に余裕がある場合は、長期保有を前提に耐用年数の長い鉄筋コンクリート造のアパートがローンには有利に働きますが、鉄筋コンクリート造のアパートの場合、比較的規模が大きくなるため5億円や10億円といった資金が必要になる場合もあります。
このような大規模な建物になると買い手候補者にとっては資金調達、利回りの面からも購入の難易度が飛躍的に高まります。
このように、アパートを建築したり、購入する場合において将来の出口戦略も想定したうえで、構造や建物の規模(価格)の選定をする必要があると言えます。

(ご参考)

耐用年数=建物の使用可能年数の目安ではありますが、もちろん実際の建物の寿命ではありません。木造であっても定期的な修繕工事を行うことで40~50年もつ建物も多く存在します。
しかし、金融機関の審査基準が耐用年数に合わせて画一的に決められており、個別に建物を見て残存価格を評価するということをはほとんどないのが現状です。
この耐用年数の問題は、中古住宅市場の活性化を目的に政府でも見直ししようという機運は高まってきておりますが、制度変更にはまだ相当な時間がかかるものと思われます。

借入金による資産と負債の差額を作る対策とは

相続税法上の不動産の時価と評価額の乖離を利用した、節税方法です。
借入をすればその分だけ相続財産が減少すると考えている方もいらっしゃいますが、そうではありません。不動産をお持ちの方であれば金融機関などから「1億円の借入金をし負債を作ることで相続財産を減らしましょう」等の提案を受けたことがあるかもしれません。確かに相続財産から負債分の1億円を差し引くことができますが、別途その借り入れた1億円の現金は相続財産を構成します。これでは全く意味がありません。むしろ借入金にかかる利息が無駄になります。

では、借入金をどのようにすれば相続対策として有効なのでしょうか。まず借入れた現金を不動産の購入又は建築に充てることが必要です。そうすることにより、マンションを購入した場合には時価評価額と固定資産税評価額との差額分財産を圧縮することができます(概ね50%程度)。また、購入したマンションを賃貸に出すことにより、更に約20%圧縮することが可能です。

また、購入したマンションを賃貸に出すことにより、貸家建付地として評価され更に約20%圧縮することが可能です。
具体的には1億円の借入を行い、賃貸マンションを購入・建築し貸しつけた場合、何もしなければ1億円で評価されていた現金の評価額が、不動産に変換されることにより約4,000万円の評価となります。これに対して借入金はそのまま1億円を負債とし資産(財産)から控除することができますので、差額6,000万円分の課税財産圧縮効果があるということです。
ただし購入した不動産に借り手がつかなかった場合等には、その借入金の返済は自己資金よる返済となる点に注意が必要です。
そのため、貸し付けることを前提とした借入による不動産購入・建築を行う場合には、市場調査等を慎重に行い、空室リスクの少ないものを購入・建築する必要があります。

(ご参考)

アパートを建てた場合の相続財産の圧縮に関して、アパートを建てることにより相続税が少なくなる理由を以下に列挙してみます。

1. ある土地にアパートを建てると、その土地は貸家建付地として評価され、自用地と比較して評価額が低くなります。
 下記の算式のとおり借地権割合に借家権割合を乗じた金額分を差引くことができるためです。
  【算式】
  貸家建付地=宅地の自用地としての価格 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 )

2. 家屋の評価は固定資産税評価額を基にします。
 建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く、借家権割合を差し引くこともできるため、金銭資産のままよりも相続税課税財産が低く評価されます。
  【算式】
  貸家=固定資産税評価額 × (1 - 借地権割合 × 賃貸割合 )
  ※なお、借家権割合は一律30%です。

3. アパートを建築する際、金融機関から借入れをすると借入金を債務として控除することができます。

以上のようにアパートを建てた場合、相続税評価額を少なくすることができます。しかし、アパートを建築する場合には返済を伴う償還期間の長い大きな借入をするのも事実です。アパートを建築する際には相続税対策だけでなく、上記に述べたとおり将来にわたって借入金を返済していけるのかどうかをしっかり検討することが必要となります。